La responsabilité pour vices cachés s’applique à toutes les ventes, mais comporte des spécificités dans le cas de vente d’un immeuble
En tant qu’avocat en Droit immobilier à VIENNE (ISERE), je suis souvent interrogé par des vendeurs ou des acquéreurs de bien immobilier sur la notion de vice caché.
En dehors de la vente immobilière, la responsabilité pour vices cachés suppose la réunion de trois conditions :
– Un vice
– L’antériorité du vice par rapport à la vente
– Le vice doit être caché au moment de la vente
Ces trois conditions sont relativement aisées à démontrer, mais cela nécessite souvent de faire désigner un expert judiciaire qui va se pencher sur les désordres, les décrire et estimer le coût des réparations (en matière de vente automobile par exemple).
Invoquer le vice caché dans le cadre d’une vente immobilière s’avère être plus délicat.
Qui dit achat immobilier dit acte notarié.
C’est la fameuse clause qui prévoit que l’acheteur prend le bien en l’état et qu’il renonce à tout recours contre son vendeur.
La seule possibilité de faire échec à cette clause est de démontrer que le vendeur était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait connaissance du vice avant la vente.
Si les trois premières conditions sont d’ordre matériel (il faut caractériser le vice et déterminer s’il était caché et antérieur à la vente), la quatrième condition, propre au Droit immobilier, est d’ordre psychologique, intentionnel.
Il est toujours délicat de démontrer en Justice un élément psychologique, le juge n’ayant pas la possibilité de sonder l’âme des justiciables…
La preuve de la connaissance du vice résultera le plus souvent des éléments suivants.
1. Le vendeur, s’il est professionnel, est censé avoir connaissance du vice. La preuve résultera donc simplement de la qualité de professionnel du vendeur.
2. Le vice peut parfois être particulièrement voyant lorsqu’on habite dans les locaux, par exemple lorsque le bien est inondé lors de fortes précipitations. Le vice peut dans cette situation rester caché aux yeux de l’acquéreur, qui n’a pas forcément visité le bien dans des conditions qui permettent de se rendre compte du vice.
3. Le vice peut avoir également été masqué, maquillé par le vendeur (peinture refaite juste avant la vente pour masquer des infiltrations d’eau par exemple).
Avant toute procédure, et notamment avant d’enclencher une expertise judiciaire onéreuse pour l’acheteur, il est important de prendre conseil.
Votre avocat vous présentera les coûts, risques et bénéfices attendus d’une telle démarche, ce qui vous permettra de prendre la décision en toute connaissance de cause.
Matthieu ROBARDEY
Avocat au Barreau de VIENNE
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Matthieu ROBARDEY 