En tant qu’avocat en Droit immobilier à VIENNE (ISÈRE), je suis régulièrement contacté par des propriétaires acculés financièrement à cause d’un locataire ne payant pas ses loyers sur un logement acheté à crédit.
J’essaie d’être le plus rapide possible car je comprends ces difficultés financières. Mais certaines étapes ne dépendent malheureusement pas du travail de l’avocat.
Je vous propose un petit résumé des différentes étapes de la procédure d’expulsion.
La première étape consiste à délivrer un commandement de payer au locataire. Ce document, établi par un commissaire de justice, doit mentionner les sommes dues, le décompte de la dette, ainsi que les droits du locataire, notamment la possibilité de demander des délais de paiement ou de solliciter une aide financière auprès du fonds de solidarité pour le logement (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. À défaut de paiement ou de contestation, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et l’expulsion .
L’expulsion d’un locataire ne peut être prononcée que par une décision judiciaire. Le juge des contentieux de la protection examine la demande du bailleur et peut accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de trois ans, si celui-ci est en mesure de régler sa dette .
Si le juge constate la mauvaise foi du locataire, il peut réduire ou supprimer ces délais .
Une fois la résiliation du bail prononcée, le bailleur obtient un titre exécutoire permettant de procéder à l’expulsion .
Même après une décision judiciaire, l’expulsion ne peut être exécutée immédiatement. Un délai de deux mois est prévu à compter du commandement de quitter les lieux, afin de permettre au locataire de se reloger (Code des procédures civiles d’exécution – Article L. 412-1).
En outre, la trêve hivernale interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf si un relogement adapté est proposé (Code des procédures civiles d’exécution – Article L. 412-6). Ces mesures visent à protéger les locataires, notamment les familles, dans un cadre humanitaire.
Enfin, l’expulsion manu militari du locataire suppose l’intervention de la force publique, c’est-à-dire le déplacement des forces de police ou de gendarmerie.
Cette intervention est conditionnée à l’accord du Préfet. C’est souvent cette étape qui est la plus longue et la moins comprise par les propriétaires.
Théoriquement, il est possible de solliciter une indemnisation de l’État en raison de l’absence de réponse du Préfet.
Bien souvent, les propriétaires ne souhaitent pas de nouveau agir en Justice, en raison du coût financier et psychologique d’une telle procédure.
En réalité, la plupart du temps, il est possible d’éviter l’expulsion en négociant un départ avec le locataire, contre une remise partielle de loyers par exemple.
Même s’il est parfois difficile pour certains propriétaires de renoncer à des loyers qui leur sont dus, le départ négocié du locataire est souvent la meilleure solution d’un point de vue financier. Cela est d’autant plus vrai que le locataire peut au final ne pas être solvable.
Votre avocat en Droit immobilier saura vous informer pour que vous puissiez choisir en toute connaissance de cause la solution qui vous convient le mieux.
Matthieu ROBARDEY
Avocat au Barreau de VIENNE
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Matthieu ROBARDEY 