La garantie de parfait achèvement est une obligation légale qui incombe à l’entrepreneur dans le cadre d’un contrat de construction. Elle vise à protéger le maître de l’ouvrage (le client) contre les désordres affectant l’ouvrage livré, en imposant à l’entrepreneur de remédier à ces défauts dans un délai déterminé.
En tant qu’avocat en Droit immobilier, c’est l’une des premières choses que je vérifie lorsqu’on vient me consulter : la garantie de parfait achèvement est-elle encore mobilisable ?
La garantie de parfait achèvement est prévue par l’article 1792-6 du Code civil. Elle impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage dans l’année suivant la réception des travaux. Ces désordres peuvent être signalés soit au moment de la réception, par le biais de réserves mentionnées dans le procès-verbal, soit par voie de notification écrite pour les désordres révélés après la réception .
Cette garantie couvre les défauts de finition ainsi que les manques constatés pour l’achèvement complet de l’ouvrage ou son utilisation conforme à sa destination . Elle s’applique à tous les désordres imputables à l’entrepreneur, qu’ils résultent d’un manquement aux prescriptions contractuelles ou aux règles de l’art .
Pour que la garantie de parfait achèvement soit mise en œuvre, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Les désordres doivent être signalés dans l’année suivant la réception des travaux, soit par des réserves lors de la réception, soit par notification écrite .
- Les désordres doivent être imputables à l’entrepreneur, que ce soit en raison d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions contractuelles .
Il est important de noter que le maître de l’ouvrage n’a pas à prouver une faute spécifique dans le comportement de l’entrepreneur. La simple survenance d’un désordre suffit à engager la responsabilité de ce dernier .
Cela rend cette garantie particulièrement efficace.
En cas de non-respect de la garantie, le maître de l’ouvrage peut mettre en demeure l’entrepreneur de réaliser les travaux nécessaires. Si cette mise en demeure reste infructueuse, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant . Par ailleurs, la responsabilité contractuelle de droit commun de l’entrepreneur peut être engagée, même après l’expiration du délai d’un an, si les désordres persistent et sont imputables à l’entrepreneur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12/11/2020, n° 19-22.304, n° 859).
Attention au délai !
Le délai de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement est d’un an à compter de la réception des travaux, ce qui appelle plusieurs observations.
La réception des travaux est l’acte par lequel le client accepte les travaux de l’artisan. La plupart du temps, cet acte résulte d’un procès-verbal de réception. A défaut de procès-verbal, le juge tiendra compte d’une réception tacite, c’est à dire la plupart du temps lorsque le client aura payé et pris possession des travaux.
Ce délai est extrêmement court, il convient d’être vigilant, surtout si des négociations sont en cours. Cela est d’autant plus vrai que seule une action judiciaire interrompt le délai d’un an, à l’exclusion de tout échange amiable, y compris une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.
L’expertise judiciaire ne suspend pas le délai de garantie de parfait achèvement, de sorte que dans la pratique, les avocats peuvent lancer deux actions judiciaire en parallèle :
- la première pour demander une expertise judiciaire
- la seconde pour demander la condamnation de l’entreprise, cette action étant suspendue dans l’attente du rapport d’expertise. Cela permet de geler le délai de garantie de parfait achèvement.
La garantie de parfait achèvement est un outil redoutable contre le constructeur, mais qui est délicate à mettre en œuvre, compte tenu notamment du délai.
Un avocat en Droit immobilier saura vous conseiller pour préserver efficacement vos intérêts.
Matthieu ROBARDEY
Avocat au Barreau de VIENNE
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Matthieu ROBARDEY 