Mérules : L’agent immobilier doit consulter l’acte de vente antérieur

Maître Matthieu ROBARDEY, avocat à VIENNE vous présente sa lettre d’informations juridiques en Droit immobilier et Droit de la construction


Lorsqu’on vient me consulter suite à un achat immobilier atteint de vices cachés, la question de la responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier revient souvent.

Je dois alors expliquer que le premier responsable des vices affectant l’immeuble est le vendeur, et que ni le notaire, ni l’agent immobilier n’ont d’obligation d’inspecter le bien.

Ceci étant, il en va autrement lorsque le vice affectant l’immeuble est décelable après étude des différents actes.

C’est ce que vient rappeler la première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 14 novembre 2019 (n° 18-21971, lien vers l’arrêt).


Dans ce dossier, le acquéreurs s’étaient rendu compte, après la signature du compromis, que des travaux avaient été réalisés sur l’immeuble pour éradiquer la présence de mérules. Ils ont de ce fait renoncé à l’achat.

Le délai de rétractation ayant expiré, les acquéreurs ont agi en Justice pour obtenir la résolution du compromis.

Ils en ont profité pour mettre en jeu la responsabilité de l’agent immobilier.

Les acquéreurs reprochaient à l’agent immobilier de ne pas avoir sollicité des vendeurs la transmission de l’acte de vente antérieur. Or, cet acte de vente mentionnait des travaux aux fins d’éradiquer la présence de mérules.

L’agent immobilier s’est défendu de manière assez classique en indiquant qu’il n’avait pas à procéder à des investigations complémentaires, dès lors qu’il était en possession d’un diagnostic établi par un professionnel excluant la présence de mérules.

Les juges n’ont pas retenu cette argumentation et la Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel : l’agent immobilier est tenu de s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente sont réunies.

Dès lors, il doit se faire communiquer le titre de propriété avant la conclusion de la promesse de vente pour pouvoir informer les vendeurs.

S’il ne le fait pas, il s’expose à engager sa responsabilité, et à devoir rembourser le préjudice subi par l’acquéreur.

Il peut être délicat de trier entre les responsabilités de chacun : notaire, agent immobilier ou vendeur. Dans ce cas, n’hésitez pas à consulter un avocat en Droit immobilier.

Matthieu ROBARDEY

Avocat au Barreau de VIENNE


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N’hésitez pas à me contacter, je vous répondrai dans les meilleurs délais.

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