Maître Matthieu ROBARDEY, avocat à VIENNE vous présente sa lettre d’informations juridiques en Droit immobilier et Droit de la construction
L’un des enjeux des adjudications est d’apprécier l’ensemble des frais s’ajoutant au prix de vente.
En effet, pour avoir toutes les chances d’être déclaré adjudicataire, il faut annoncer un prix suffisamment haut, sans pour autant prendre le risque de ne pas pouvoir payer les frais liés à la vente.
Voici donc, comme annoncé dans mon précédent post, les frais à prévoir. Je m’intéresserai dans cet article aux frais applicables aux marchands de bien.
Je reviendrai dans un prochain poste sur les frais pour les particuliers non marchands de bien, en sachant que la différence se situe au niveau des droits d’enregistrement (ou droits de mutation), qui sont plus élevés pour les particuliers que pour les marchands de bien.
Les marchands de bien bénéficient en effet de droits d’enregistrement (ou droits de mutation) réduits s’ils prennent l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans (article 1115 du Code général des impôts).
Voici donc ci-dessous une liste synthétique des sommes à payer lors d’une adjudication :
0. Honoraires d’avocat pour l’audience d’adjudication
Ces honoraires sont à payer même si vous ne remportez pas l’adjudication. Ces honoraires sont libres. Sauf situation exceptionnelle, ils sont compris pour ma part entre 150 € et 300 € TTC.
1. Prix de vente
2. Frais taxés
Il s’agit des frais de procédure à la charge de l’adjudicataire. Ces frais varient entre 4 000 € et 8 000 €. Ils sont prévus dans le cahier des conditions de vente et annoncés le jour de l’audience.
3. Émoluments des avocats (1/4 pour l’avocat de l’adjudicataire et 3/4 pour l’avocat du créancier poursuivant) qui dépendent du prix d’adjudication, par tranches successives
Entre 0 et 6500 € : 7.397 %
Entre 6 500 et 17 000 € : 3.051%
Entre 17 000 et 60 000 € : 2.043 %
Plus de 60 000 € : 1.526 %
Il faut ajouter la TVA (20%) à cette somme. Cette somme est très souvent comprise entre 1 200 € et 4 000 € TTC.
4. Frais d’huissier pour la signification du jugement d’adjudication : de 100 à 250 €
5. Frais d’enregistrement : 0.715 % du prix d’adjudication
6. Frais de publication : 0.1 % du prix d’adjudication (+ 50 € environ pour les formalités aux hypothèques)
7. Honoraires de l’avocat pour les formalités de publication
Ces honoraires sont libres. Sauf cas exceptionnels, ils sont compris pour ma part entre 480 € et 960 € TTC.
8. Honoraires de l’avocat pour l’éventuel demande de radiation des hypothèques
Même si les hypothèques sont purgées lors de l’adjudication, elles sont formellement toujours présentes au fichier des hypothèques.
En cas de vente, le notaire peut souhaiter que ces hypothèques soient radiées du fichier des publications immobilières.
L’avocat de l’adjudicataire doit donc rédiger une requête au Juge de l’Exécution pour solliciter cette radiation et publier l’ordonnance du Juge au service des hypothèques.
Mes honoraires pour ces démarches sont d’environ 500 € HT, soit 600 € TTC, auquel il faut rajouter les frais de publication.
Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de ces frais dans le cadre d’une adjudication, que ce soit pour étudier la rentabilité de l’opération ou pour préparer son financement à l’aide d’un crédit.
N’hésitez pas à prendre attache avec mon Cabinet si vous avez des questions, ou si vous êtes intéressés par un bien mis aux enchères judiciaires devant le Tribunal Judiciaire de VIENNE.
Matthieu ROBARDEY
Avocat au Barreau de VIENNE
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Matthieu ROBARDEY 