Un locataire sous-louant son logement sur Airbnb doit rembourser au propriétaire les sous-loyers perçus

Maître Matthieu ROBARDEY, avocat à VIENNE vous présente sa lettre d’informations juridiques en Droit immobilier et Droit de la construction


Le phénomène Airbnb a pris une ampleur considérable ces dernières années.

Que ce soit en région parisienne, ou en Isère, là où j’exerce en tant qu’avocat au Barreau de VIENNE, la tentation est grande de proposer son logement sur le célèbre site afin d’arrondir ses fins de mois.

Attention néanmoins au locataire qui voudrait sous-louer sans l’autorisation de son propriétaire.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 décembre 2019 (n° 18-20727, lien vers l’arrêt), a condamné un locataire à rembourser au propriétaire tous les loyers qu’il avait perçu en sous-louant son hébergement via le site Airbnb.

Cette décision peut sembler sévère pour les locataires mais en réalité, elle correspond à la volonté politique d’encadrer le phénomène Airbnb (I). Surtout, elle est conforme à la répartition juridique des prérogatives entre locataire et propriétaire (II).


I. Une décision conforme à la tendance actuelle : l’encadrement de la sous-location via Airbnb

Le pouvoir politique, qu’il soit local ou national, a pris conscience des effets néfastes que pouvait avoir la multiplication des locations via Airbnb.

Parmi les arguments traditionnels pour encadrer Airbnb, on retrouve la concurrence déloyale avec les hôtels et les tentatives de contournement des règles fiscales.

Plus récemment, sur France Inter le 23 septembre 2019, Anne Hidalgo, maire de Paris, envisageait d’interdire Airbnb dans certains quartiers pour freiner l’inflation des loyers, des prix de l’immobilier et la multiplication des résidences de tourisme au détriment des riverains.

La décision de la Cour de cassation s’inscrit dans cette nouvelle préoccupation.

Mais le rôle de la Haute Cour est avant tout d’unifier le Droit. Sa décision est en ce sens cohérent avec les principes fondamentaux du Droit immobilier.


II. Une décision conforme à la répartition des prérogatives entre locataires et propriétaires

L’article 544 du Code civil édicte une règle fondamentale du Droit civil et du Droit immobilier : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

On apprend aux étudiants en Droit que le propriétaire a trois prérogatives principales :

  • l’usus : le droit d’user du bien (principalement l’occuper)
  • le fructus : le droit d’en percevoir les fruits (les loyers)
  • l’abusus : le droit d’en disposer (par exemple le vendre)

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation, interdit quant à lui au locataire de sous-louer son logement sans l’accord écrit du bailleur.

Dès lors, le preneur ne conserve que le droit d’user du bien et n’acquiert pas le droit d’en collecter les loyers.

Les fruits perçus doivent donc revenir logiquement au propriétaire, qui seul conserve le droit de percevoir les fruits (ou loyers).

Que l’on soit locataire ou propriétaire, il peut-être utile de se renseigner sur ses droits et obligations en amont du litige. L’assistance d’un avocat en Droit Immobilier peut s’avérer fructueuse.

Matthieu ROBARDEY

Avocat au Barreau de VIENNE


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